广州市规划局下发城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋

来源：证券时报

5月20日，广东省广州市规划和自然资源局下发《关于印发<广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案>的通知》(以下简称“《通知》”)。《通知》明确表示，小产权房一律不予确权登记、城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的一律不予确权登记、严禁通过不动产登记将违法用地合法化。对于进城落户的农村集体组织成员，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

《通知》对登记范围进行了限制。集体所有土地上开发的商品住房，一律不予确权登记;此外，简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物并不在登记范畴。农村宅基地、集体建设用地及地上永久存续的、结构完整的农村主要房屋可进行登记。

《通知》对登记主体有严格的界定。申请登记发证的主体原则上为本村集体经济组织成员，城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的，一律不予确权登记。

对于无宅基地使用权来源材料，未经批准占用土地建设的住房，《通知》要求，应当查明土地历史使用情况和现状，依法依规分类处理后进行确权登记，严禁通过不动产登记将违法用地合法化。

对非本村集体经济组织成员使用宅基地的，非本村集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法对新建房屋及占用的宅基地予以确权登记。非本村集体经济组织成员因继承原已在农村合法取的房屋而占用农村宅基地的，可按规定登记发证。居民(含华侨)合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经村(社)同意并公示30日无异议的，予以确权登记。农村集体组织成员进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

广州市确保2020年底前基本完成“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证(以下简称“房地一体”确权登记发证)工作。

小产权房存在很多风险与法律漏洞，国家多次明令禁止叫停小产权房。事实上，关于“小产权房”的讨论声一直在媒体、网络上此起彼伏，“小产权房”就已经成为人们谈论的社会热点之一。

小产权房隐患很大

什么是小产权房?一般来说，小产权房是在集体土地上建起来的房子，政府一般是不支持的。能够颁发这种房子的产权证只有乡一级政府和村级才能颁发，因此做“乡产权房”，又叫“小产权房”。小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

说白了，小产权房就是没有“五证”(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证)的问题房。从价格看，小产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40%~60%; 从住房形态看，通常是普通住宅; 从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。后患不是一般的大。

1、拆迁与你无缘：遇到城市发展需要拆迁，小产权房不能办理房产证，这类房如果和国家的规划相冲突，极可能被拆除，且业主得不到拆迁安置补偿。

2、遗产不能继承：正规的房屋是可以过户、赠送，子孙可以合法享有房屋继承权的。但小产权房无房产证，缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。

3、卖不出也不能贷：小产权房无法抵押或者上市转卖，没有产权，没有房产证，法律上不承认，即便签订购房合同也不具备法律效力的。

4、配套烂尾：小产权房基本上都不会有完善的配套设施服务，例如购物中心，市政天然气，市政水电，绿化等，而且物业管理也是比较容易出问题的。

价低是最大的诱惑

明知道小产权房的产权有问题，后患无穷，但还是有很多人冒险购买小产权房，其中，居高不下的房价是催生“小产权房”的重要原因之一。小产权房只有同地段商品房价格的40%至60%，价低是最大的诱惑。

5年前，A女士就在深圳龙岗买了一套小产权房，至今仍在手，出租中。对于购买这套小产权房，A女士不后悔，但并不建议朋友购买。

“那时候，手上有几十万，想买房投资。跑了深圳大多区域楼盘，地段好的，房价太高，手里那点钱还不够首付。偏远的，一来看不中，二来付了首付月供压力也大，毕竟总价高。我是买来收租金的，地段太差，租客不好找，租金还抵不上月供，没有购买的意义。后来一个朋友跟我提起小产权房，同地段的房子比商品房便宜了一半，我就心动了。”A小姐说。

后来，她考察了深圳几处的小产权房，对龙岗的一个小盘很满意。地铁口几百米远，交通便利，周边工业区发达，租客不愁。户型小总价低，购买无压力。关键是，从小区配套、楼盘外观各方面来看，和正规的商品房无二，一半的房价却是一样的租金，这个回报让A女士很快就交了钱，签了合同。

这些年，A女士一直在外地忙生意，钱越赚越多，又在工作所在地买了几套商品房。深圳的这套小产权房就一直留着，租客稳定，租金逐年递增。尽管目前没有给自己带来多少麻烦，但对比自有的商品房，A女士对小产权房还是存有颇多不安。

物业管理凌乱，居住体验比较差。从表面看，小区和其他商品房差不多，但住进去以后，生活品质差距不是一般得大。物业管理混乱，每户的收费标准不一样，卫生打扫也不及时，小区环境平常还能凑和，一旦下雨，道路泥泞不堪，进出非常麻烦。

升值潜力小。这些年，周边的商品房价翻了四五倍，而她的小产权房只翻了不到两番。

不能落户。幸好自己不用考虑孩子上学问题，但听说隔壁家的孩子上学只能按照外来务工人员对待，上了附近的一所村里的小学。

不能及时变现。小产权房不能抵押，也无法获得贷款。即使对外销售，小产权房的变现周期也比较长。

交易有风险。毕竟不合法，不受法律保护，购房人的利益很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。

“眼前看，自住、出租问题不大，但隐患不会因为忽略而消失。什么时候成功卖出去、钱落了袋，我才真正安心，不建议贪便宜买小产权房。”A女士说。

合法化有可能吗?

看着不断上涨的高房价，越来越多的购房者都对买房失去了希望，在万般无奈之下，冒险买价格低廉的小产权房，并寄希望于小产权房转正。从目前国家的政策来看，小产权房想要转正几乎不可能。

为什么国家不让小产权房转正?这是很多购房者提出的问题，业内人士总结这其中存在的5大社会问题：

1、房产纠纷问题频现。正因为小产权房没有真正意义上的房产证，也就无法正常办理过户，再加上小产权房购房合同不受到法律的支持，所以，买卖小产权房时必然会出现许多纠纷问题。

2、贫富差距更加明显。当小产权房没转正时，大多人不会冒险买小产权房，毕竟这样做存在很大的风险，但是，一旦小产权房转正了，那么有钱人就会率先抢占小产权房，当有钱人开始大肆购买小产权房时，小产权房的价格也会迎来一波大涨，届时买不起房子的人也买不起小产权房了，这样一来，贫富差距也就更加明显了。

3、开始大炒小产权房。炒房客之所以不愿意炒小产权房，就是因为炒小产权房存在很大的风险，毕竟愿意冒险买小产权房的人很少。但是，一旦小产权房转正了，那么炒房客也就没有了后顾之忧，再加上买房的人增多了，他们自然愿意开始大炒低价的小产权房。

4、住房安全问题增多。一般来说，小产权房多由村集体找中小开发商一起协商建设，往往不受相关部门的监督管理，在此情况下，小产权房的质量也就难以保证了，一旦小产权房转正了，那么势必会增加很多小产权房，这样一来，住房安全问题也会增多。

5、国家耕地红线难保。有些小产权房是建在耕地上的，这样本身就是违法的，也会危机国家耕地红线。而一旦小产权房转正了，那么占用耕地建造小产权房的情况就会大增，这样国家耕地红线也就更加难以保证了，届时全国人民的粮食问题也难以解决了。

不要贪图一时便宜而为未来的生活埋下隐患，购买正规的商品房，虽然价格高一点，但是居住体验以及权益都是有所保障，是购房的不二之选。